2022年房地產行業現狀及發展前景分析

                                                                             2022年房地（dì）產行業現狀及發展前景（jǐng）分析

《中共中（zhōng）央關於製定國（guó）民經濟和社會發展第十四個（gè）五年規劃和（hé）二〇三五（wǔ）年遠景目標（biāo）的建議》出台，其中明確表示：將（jiāng）堅持房子是用來住的、而不是用來炒的（de）定位，租購並舉、因城施策，促進房地產市場平穩發展。並（bìng）按照規劃建設租賃（lìn）用住房，完善（shàn）長租（zū）房政策，擴（kuò）大（dà）保障性租賃住房供給。

銷售麵積：2021年1-12月，商品房銷售麵積為17.9億（yì）平方米，同（tóng）比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較（jiào）上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售麵積為（wéi）15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷（xiāo）售麵積同比增長1.2%，商業（yè）營業用房銷售麵積同比下降（jiàng）2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商（shāng）品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增（zēng）長6.7%。12月同比（bǐ）降幅較上月擴大1.5個百分點至17.8%。其（qí）中，1-12月住宅銷售額為（wéi）16.3萬億元，同比（bǐ）增長5.3%，辦（bàn）公樓（lóu）銷售額同比下降6.9%，商（shāng）業營業用房銷售額（é）同比下降2.0%。

2021年，全國房地（dì）產市場規模（mó）達曆史最（zuì）高水平，商（shāng）品房銷售麵積接近18億平方（fāng）米，商品房銷售額達18.2萬（wàn）億元。全（quán）年市場整（zhěng）體表現創新高，但下半年以來房地產市場降溫態勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月（yuè）底，央行提出“兩個維護”後，中央和各部委頻繁釋放維穩信號，政策底逐漸（jiàn）顯現，信貸環（huán）境持續改善，年底（dǐ）疊加（jiā）企業“以（yǐ）價換量”營銷策略，部分需求擇機（jī）入市，新（xīn）房成交（jiāo）規模連續回升，12月商品房銷售麵積升（shēng）至2.1億平方（fāng）米（mǐ）以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售麵積、金額同（tóng）比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當（dāng）前購房者置業情（qíng）緒（xù）仍不（bú）高。

綜（zōng）合來看，2022年（nián），預計房地產市場交易規模將高位回落，市場處於下行周期。當前市場觀望（wàng）情緒短期或延續，疊加高基數效應，上半年全國商品房銷售規模同比降幅或繼續探底。

根據中研（yán）普華中研普華（huá）《2022-2027年中國（guó）房地產行業深度研究（jiū）與（yǔ）“十四五”企業投資戰略報告》統計（jì）分析（xī）顯示：

一、全球房地產行業發展規模（mó）分析

2021年全（quán）球房價大漲：

2021年3季度，美國房價漲幅高達（dá）18.5%，創10年來新高;2021年（nián）10月（yuè），加拿大全國平均（jun1）房價同（tóng）比漲幅高達23.44%;10月份（fèn），澳大利亞8個（gè）城市（shì）同比漲幅（fú）皆（jiē）超16%;新（xīn）西蘭全（quán）國房價平均漲幅高達（dá）23.4%;韓國房價漲幅也高達（dá）19%，創14年以來（lái）最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數（shù）據顯示，截至2021年二季度，全球平均房價同比上漲（zhǎng）9.2%，其中土（tǔ）耳其房價漲（zhǎng）幅更是高達29.2%，位居全球第一。

土耳其國家統計局最新數據顯示：10月份，房（fáng）屋交易量137，401套，比去年10月增長（zhǎng）14.9%，房產交易市場持續火爆（bào）。

2021年全球（qiú）房價大（dà）漲的原因：

此（cǐ）輪全球房價走高的原因是，許多國家的大規模（mó）政府刺激措施、供需失衡、建材價格上漲（zhǎng）等均形成上漲推（tuī）動力。加上多（duō）國央行“放水”，貨幣政策寬鬆造（zào）就的低利率環境進一步增加了房產市場的熱度（dù）。

此外（wài），疫情所導致的全球經濟停擺、貿易（yì）停運，大宗商品（pǐn）價格狂飆，建材價格也上漲飛快。2021年10月份，美國建築成本同（tóng）比增長12.3%，創下曆史新高，而建築工人短缺、疫情導致（zhì）的遠程辦公普及化推升了住房需求（qiú）等因素也導致房價順勢上漲（zhǎng）。

二、全球房地產行業區域格局

受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地（dì）區（qū）房地產市場（chǎng）的影（yǐng）響，2021年一季度全球（qiú）房地產價格強勁增長。造成當前（qián）房地產市場“高溫（wēn）”的主要因素，一是持續（xù）的低利率政策和空前的寬鬆貨幣政策環境（jìng），二是大規模政府財政刺激政策造成的額外收入。但是，泡沫的存在（zài）、支撐空（kōng）前（qián）繁榮基（jī）本麵的不穩定正在越來越多成為各國監管者的擔憂（yōu）。擺在主要發達（dá）經濟體央行麵前的無疑是如何駕馭空前繁榮的房地產市場這道被疫情（qíng）加劇的難題。

在（zài）全球（qiú）房地產指南網站公布的最新市場報告中，“前所未有的空（kōng）前繁（fán）榮”折（shé）射出（chū）全球主要經濟體（tǐ）房地產行業的（de）樂觀景象，在這一樂觀（guān）景象的背後（hòu），是多（duō）數國家監管部門麵臨的維（wéi）持經濟增速與（yǔ）避免金融風（fēng）險的兩難局麵（miàn）。

該市場報告顯示，受歐洲、美國、加拿大和部分亞（yà）太地區（qū）房地產市場的影（yǐng）響，2021年一季度全球房地（dì）產價格強勁增長。

從增量來看，2021年一（yī）季度，在低利（lì）率環境（jìng）和寬鬆貨幣政策的影響下，全球57個主要房地產市（shì）場（chǎng）中的43個出現了實際房價持續上（shàng）漲。如果不扣除通脹因素，則有50個主要房（fáng）地（dì）產市場出現價格（gé）持續上漲，隻有7個市場出現了下降。

從上漲勢頭來看，當前多數經（jīng）濟（jì）體房地產市場較（jiào）去年同期（qī）出現明顯上升。在43個房地產價格（gé）上漲（zhǎng）的經（jīng）濟體（tǐ）中，29個經濟體的房地產市場呈現高速增長態（tài）勢，增速從5.21%至28.7%不等;14個經（jīng）濟體的房地產價格增速維（wéi）持在0.14%至4.03%之間。

北美房地產價格持續高（gāo）速增長。在美國，季節調整後的標普/Case-Shiller房價指數在一季度（dù）上漲了10.28%;美國聯邦住房金融局公布的季度調整（zhěng）後的住房價格指數同樣也上漲了10.54%，為有記錄以來的最高年（nián）度增速（sù）。低利率環境和大規模政府刺激方案催（cuī）生的（de）住房需求和（hé）建築活動是推升價（jià）格的關鍵因素。考慮到去年的低基數，一季度美國單戶（hù）住宅銷售量較去年同期增長48.3%;新房（fáng）開工數量較去年同期增長67.3%，新房完工數量也上（shàng）漲了21.7%。美國全國住宅（zhái）建築商協（xié）會數據顯示（shì），美國住宅建（jiàn）築商信心指數近期維持在高位（wèi）。在加拿大（dà），受經濟前景改善之後需求強勁提升的影響，11個主要城市一季度房地產價格上漲了8.39%，相較於去年同期的2.92%增速上漲明顯;加拿大（dà）房地產協會（huì）一季度數據顯示，住宅地產實際銷售量較去年同期增長256%。

歐洲房地（dì）產（chǎn）升溫態勢在今年一季（jì）度進一（yī）步強化。26個歐（ōu）洲國家中的23個均維持房地產價格增長態勢，全球房（fáng）地產價（jià）格增速最高的4個（gè）國家都在（zài）歐洲，分別是增長了28.7%的黑山、增長（zhǎng）了14.38%的斯洛伐克、增（zēng）長了13.59%的土耳（ěr）其和（hé）增長了11.28%的（de）瑞（ruì）典。值得關注的（de）是，受到住宅地（dì）產需求上升、低（dī）利率環境、良好的家庭（tíng）財務狀況以及城（chéng）鎮化發展的影響，德國公寓平均（jun1）價格在一（yī）季度增長了（le）9.59%，維持了過去6年的持續上漲態勢（shì）。英國的（de）房地產價格也維（wéi）持了5.33%的高速增長態勢，房地產交（jiāo）易也在（zài）一季度創下了54.6%的年度增幅。

亞太地區房地產價格出（chū）現了強勁增長。其中，新西蘭的（de）房（fáng）地產價格增速（sù）最高。一（yī）季度房價（jià）中位（wèi）數上漲（zhǎng）了22.39%，相比於去（qù）年一季度的10.87%上漲明（míng）顯。在新西蘭之外，澳大利亞的房地產價格受（shòu）到低利率（lǜ）環境的刺激在一季度增長6.64%;日本房地（dì）產價（jià）格在一季度（dù）折合年化增幅為9.3%，較去年同期下降0.23%的態勢改善（shàn）明顯。

從根源上看，造成當前全球主要（yào）國（guó）家房地產市場高溫的主要因素有二：一是持續的低利率政（zhèng）策和空前的寬鬆貨幣政策（cè）環境，為（wéi）房價上漲提供了支持，相比於（yú）租金和其他投資，較為低廉的借貸成本使得房地產成為更受偏好的投資標的。二是大規模政府財政刺激政策造（zào）成的額外收入。自新冠肺炎疫情（qíng）暴發以來，社（shè）交管控（kòng）和封鎖（suǒ）限製了家庭支出。在政府財政支持下產生的額外收入促使家庭部門將更多的資金分配給房地（dì）產市場。

因此，支撐全球房地產繁榮的根基並不具有可持續（xù）性，後續市（shì）場的發（fā）展很（hěn）大程度上依賴於政策變（biàn）量，這成為部分投（tóu）資者和決策者對於（yú）當前房地產（chǎn）市（shì）場的主要擔憂。

多數研究機構認為，相較2008年國際金（jīn）融（róng）危機前，無論是家庭部門還是金融機構的資（zī）產負債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長（zhǎng）主要是由財務狀況良（liáng）好的人推動（dòng）的，大多數發達國家的家庭負債都低於國際金融（róng）危機前。因此，即使出現（xiàn）泡沫（mò）被擠破的情況，出現類（lèi）似金融危（wēi）機期間的違（wéi）約和拋售潮進而引發（fā）更大係統性風險的可能性也較低。

然而，泡沫（mò）的存在、支撐空前（qián）繁榮基本麵的不穩定正在越來越多成為各國監管者的擔憂。

一方麵，“第一套房”門檻的上升成為各（gè）方關注的焦點。美聯儲主席（xí）鮑（bào）威爾日前表示，盡管房地產市場繁榮並不是由（yóu）魯莽、不負責任的貸款導致的，但使入門級買家更難進入住房市場（chǎng）是一個嚴重問題。

另一方麵，投機泡沫的擠（jǐ）破對於家庭部門的（de）衝擊不均衡性成為各方（fāng）關注的另一焦點（diǎn）。當前（qián），自住（zhù）需求（qiú）與投機性購買仍然是增長的強勁動力。房地產市場的繁榮也帶來了大量（liàng）家（jiā）庭賬（zhàng）麵財富的快速增長。考慮（lǜ）到房地產影響比其他（tā）資產價格波動對家庭部門影響嚴重得多，如果受政策環境影響造成（chéng）房地產市場價格的劇烈波動，家庭部門的財（cái）富效（xiào）應將呈現明（míng）顯縮水，有可能通過消費、投資等渠道蔓延至其他經濟領域。

更加引發各方擔憂的是，在各方預測（cè）的美聯儲退出資產購置計劃的進程中，由於房地產市場（chǎng）的繁榮，首先削減抵押支持貸款(MBS)資產（chǎn）購買量成為（wéi）各方預計的大概（gài）率事件。而由此引發（fā）的縮表震蕩可能更為集中地體現在當前火（huǒ）熱的房地（dì）產市場。

因此，擺在主要發達經濟（jì）體央行麵前（qián）的無（wú）疑是一道被疫情加劇的難題——如何（hé）駕馭空前繁榮的房地產市場。如果任其走熱，房地產（chǎn）市場很有可能變（biàn）成不可持（chí）續的繁榮，並最終導致經濟活動逆轉。如果刺激措施的撤回速度過慢，可能會使房地產進一步（bù）膨脹，並加劇對金融穩定的擔憂。如果撤回太（tài）早或者監管過強意味著擾亂市場並降低房地產價格，進而威脅到各國（guó）的（de）經濟複蘇勢頭。